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innovation politique

Par Rodrigue Coutouly
6-12-2011

La surélévation des immeubles est une idée réaliste

Daniel Jagline, auteur du blog vers un avenir durable et partagé et fidèle lecteur me fait le commentaire suivant :

"Vous faites du rehaussement des immeubles comme un cheval de bataille, je pense que cette solution semble effectivement très intéressante,mais serait-elle possible et réalisable techniquement dans un nombre de cas significatifs, je crains que nombres de contraintes techniques ne viennent entraver de telles réalisations."

Excellente question car cette idée du réhaussement des immeubles, appelé aussi surélévation, peut sembler un doux rêve irréaliste d’un poète écologiste planant. Je veux donc vous montrer qu’il s’agit, au contraire, d’une proposition sérieuse et réaliste.

D’abord, si il s’agissait d’un délire irréaliste, il n’existerait pas d’entreprises qui se lancent dans ce secteur. Or, on commence à voir des cabinets d’architectes ou même des entreprises spécialisées qui proposent ces solutions.

Ensuite, si il s’agissait d’un doux rêve écologiste, le personnel politique ne s’en préoccuperait pas. Or, en février dernier, le député socialiste Jean-marie Le Guen proposant 11 mesures pour répondre à la crise du logement, incluait le développement du "foncier aérien", proposant de changer les règles de la majorité en copropriété afin de favoriser la surélévation.

Depuis 2009, le canton de Genève s’est lancé dans la surélévation, d’un ou deux étages, des immeubles. Cette loi permet de répondre à la pénurie du foncier au bord du lac Léman. On a encore peu de recul sur cette expérience qui doit permettre de construire, sur 5000 immeubles, plus de 10000 logements supplémentaires dans une ville qui compte 250000 habitants.

Techniquement parlant, il est préférable de construire les réhaussements en ossature bois (le bois est cinq fois plus léger que le béton). Si on réalise les murs en béton de chanvre, on peut espérer monter deux étages supplémentaires. On pourra aussi réaliser ces murs en paille, encore plus léger et rajouter encore un ou deux étages. Ces trois matériaux ont un autre avantage : ils constituent des pièges à carbone stabilisées qui faciliteront la lutte contre les émissions de carbone.

Si on travaille la surélévation pour la rendre autonome du point de vue énergétique (habitat passif, production électrique en petit éolien et photovoltaïque) et en limitant les réseaux (pas de conduite gaz, toilette sèche ...), on limite les surcoûts que peut entraîner la complexité de rajouter des réseaux à un bâtiment plus ancien construit avec des normes moins exigeantes.

Enfin, je défend la présence d’un toit végétalisé pour plusieurs raisons :

- il s’agira d’un nouvel espace de vie, en hauteur, ensoleillé. Il faudra rendre obligatoire la présence d’une terrasse partagée par les habitants. Le reste du toit peut être végétalisé avec une contrainte importante liée au poids de ce type de toiture. La couverture devra rester inférieur à 10 cm d’épaisseur pour ne pas alourdir de manière inconsidérée la surélévation : soit un poids inférieur à 60 kg par m2, équivalent à celui d’un toit en tuile ou en ardoise.

La végétalisation permet d’améliorer le confort d’été (mais pas le confort d’hiver car l’isolation de la terre est faible). Elle facilite la rétention de l’eau de pluie. Elle permet la création de nouveaux écosystèmes qui ramène la nature en ville.

Conclusion : la surélévation est un des moyens qui permettra de favoriser la densification des villes et de lutter contre la crise du logement. L’exemple de la ville de Genève montre que le potentiel d’augmentation des surfaces bâties permettra de limiter la pression foncière et offrira des possibilités de résorber le déficit de secteurs constructibles.

COMMENTAIRES ( 6 )
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  • La surélévation des copropriétés permet au syndicat des copropriétaires d’encaisser un prix de vente des nouveaux lots créés qui va permettre la rénovation totale de l’immeuble.

    Il est important que cette rénovation soit énergétique car elle fera baisser les charges de copropriété et donnera une nouvelle valeur vénale verte à l’immeuble,la fameuse "valeur verte".
    L’association PLANETE COPROPRIETE (SURELEVATION) y travaille.

    Au surplus,la décision d’AG sera prise avec une majorité de 51% si le bouquet de travaux énergétiques prévus par la Loi est respecté.

    Reste la question de l’accord du ou des propiétaires du dernier étage qui est obligatoire mais il est possible de lui (leur) accorder un droit de préemption sur la vente des nouveaux appartements construits en surélévation..
    www.ecocopro.com

    14.02 à 11h39 - Répondre - Alerter
  • Bonjour,
    merci pour ces intéressants commentaires qui viennent nourrir le débat. Je voudrais revenir sur quelques interrogations ou inquiétudes qui sucitent cette idée de surélévation.
    1-La densification est-elle la solution ? La France est un des pays occidentaux où la périurbanisation et l’étalement ont pris des proportions importantes. Or, nous allons devoir construire plus d’un million de logements supplémentaires dans les 20 ans à venir. Dans les dix dernières années, l’artificalisation des terres agricoles représente la surface d’un département français. Voulons-nous continuer ce phénomène ? Dans les grandes agglomérations particulièrement, la densification est la seule solution pour diminuer la pression immobilière.

    2-Il est évident que densifier en continuant de fonctionner avec notre système de voiture individuelle serait une hérésie. Il faut, au contraire, mener en parallèle l’élaboration d’un réseau de transports collectifs de qualité. Voir les articles de mon blog consacrés à cette question dans la thématique mobilité.

    3-Il est évident que les appartements situés en hauteur seront plus convoités et chers. c’est pour limiter cette inégalité que je propose de végétaliser les toits et d’en faire une terrasse communautaire ainsi que des jardins personnels.

    14.12 à 14h16 - Répondre - Alerter
  • Au nom de quoi, faut-il que les surélévations "fassent partie naturellement de l’édifice d’origine" ? Cela sous-entend t’ il de recréer un seul et unique édifice sans que l’histoire de sa construction ne soit visible ? En tant qu’architecte je m’étonne toujours de cette peur de la juxtaposition et ce souci obsessionnel d’homogénéité. La ville s’écrit pourtant par une stratification des styles architecturaux et des courants d’urbanismes. Que ça plaise ou non, le centre Pompidou fait aujourd’hui pleinement partie de Paris et nos descendants porteront sur cet édifice le même regard bienveillant que nous portons sur la tour Eiffel, pourtant décriée à sa construction.

    Le développement de villes terminées et établies comme Paris risque de se faire par ce processus de surélévation, sans mensonge sur la chronologie des constructions et sans concession sur la qualité architecturale, je l’espère. Le juxtaposition intelligente des styles fera la richesse urbaine, touristique et écologique de demain (le restaurant de l’opéra Garnier est un exemple formidable de juxtaposition des styles). Aujourd’hui quand on regarde Paris d’en haut, tout est gris zinc. J’espère que des pixels de verdure vont venir contaminer tout ça...

    Par ailleurs, il existe aujourd’hui des institutions de contrôle pour limiter les dérives architecturales ( mairie, Architectes des bâtiment de France, pompiers etc..), et même si je me heurte souvent à elles, je sais leur reconnaître un certain regard sur ces questions de qualité. Tout n’est pas si mal foutu en France !

    En appui des points intelligemment abordés dans cet article et pour conclure avec mon oeil d’architecte enthousiaste, les surélévations constituent une source inédite de développement urbain et architectural qu’il faut encourager dans la lente et inexorable transformation des villes. Resteront les problèmes connexes de transports et flux et le problème social de l’accès à ce type de projet. Mais cela appartient au débat d’une autre échelle sur la densification de la ville que ce soit par surélévation, destruction - reconstruction de quartier, ou sous-élévation ...

    PS : ci-joint un exemple de nos réflexions sur les surélévations, en cours de chantier :
    http://janand-delahousse.com/projet...

    13.12 à 19h03 - Répondre - Alerter
  • Idée intéressante, sur le principe, même s’il y a deux limites au moins :
    - les habitations sur le toit neuves, écologiques, performante énergétiquement, disposant souvent d’une belle terrasse (végétalisée ou non) risquent d’être accessible uniquement à une minorité riche de la population, à l’achat comme la location ... et ne résoudra pas le problème du manque de logements.

    - dans les régions soumises à risque sismique (une bonne partie de la région PACA par exemple), tous les édifices datant d’avant la loi parasismique de 1992 risquent d’être inadaptés.

    12.12 à 15h41 - Répondre - Alerter
  • Avant de surélever des immeubles, il me semble que plusieurs points doivent au préalable être évalués.

    Premièrement, la densification sans fin est-elle la solution ? La cause en est souvent la centralisation des entreprises dans des "bassins de production" spécialisés, qui imposent aux employés de migrer vers ceux-ci et provoquent in fine un besoin en densification de l’habitat. Or, comme le prouve le problème actuel du quasi arrêt de la production de disques durs, presque tous fabriqués en Thaïlande, pays frappé par des inondations exceptionnelles, la centralisation n’est rien d’autre que mettre tous ses œufs dans le même panier, ce que le bon sens populaire réprouve logiquement. Ne serait-il pas plus intelligent de disséminer nos PME/PMI sur tout le territoire, donnant du travail en toute région et minimisant tout risque majeur ?

    Ensuite, si pour quelle que raison que ce soit, il est nécessaire de densifier un habitat, cela ne devrait se faire que lorsque les problèmes suivants ont été résolus : accès à un réseau de transport public performant (minimum 2 circulations par heure et par sens en semaine, minimum 1 par heure le week-end, et cela toute l’année, entre 5h et 23 h) dans un rayon de 300m ; disponibilité de services et commerces locaux pour éviter les "transhumances" automobiles vers des centres commerciaux délocalisés dans des zones situées loin de tout et destructeurs du commerce local ; etc.

    Enfin, que cette densification de l’habitat se fasse dans le respect des constructions existantes, afin d’éviter l’érection de furoncles et autres délires d’architectes dans des habitats ayant un style et un art de vie. La photo illustrant cet article est l’exemple à ne pas suivre, cette réhausse sautant aux yeux, impossible d’être vue comme faisant partie naturellement de l’édifice d’origine. Un raté architectural et une insulte au métier d’architecte, assurément.

    12.12 à 10h20 - Répondre - Alerter
  • Un exemple de projet en surélévation à Paris, sur la page Facebook de l’Agence Parisienne du Climat, http://www.apc-paris.com/

    http://www.facebook.com/pages/APC-A...

    9.12 à 21h32 - Répondre - Alerter
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