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innovation politique

Par Rodrigue Coutouly
2-02-2011
Mots clés
Urbanisme
Logement
Ville
France
Chronique

Pénurie de logement en France : quelles solutions ?

Pénurie de logement en France : quelles solutions ?
(Légende : HLM à Saint-Louis (Alsace). Crédit photo : m.a.r.c. / Flickr)
Densifier les zones habitées en construisant des bâtiments plus hauts ou augmenter intelligemment les taxes foncières sont quelques unes des pistes à suivre.

La Fondation Abbé Pierre vient de publier son rapport sur le mal-logement en France. En voici le résumé :

« Le coût du logement est devenu inabordable pour beaucoup, insupportable pour les catégories modestes et même à la limite pour les classes moyennes...

L’accession à la propriété, pivot de la politique actuelle - une aspiration partagée par un grand nombre de familles - n’est plus possible pour la plupart d’entre elles et peut même devenir un facteur de fragilité aggravant dans la gestion des dépenses quotidiennes...

Les indicateurs qui nous permettent de décrypter le contexte que nous traversons (production de logements à loyers accessibles, prix du logement, taux d’effort pour les ménages...) sont passés de l’orange au rouge et dessinent une évolution plus que préoccupante. »

Préoccupante, la situation renvoie à la même question, toujours ressassée : que peut-on faire ?

Tout le monde est d’accord pour dire qu’il faut augmenter la construction de logements et atteindre au minimum un demi-million par an (on dépasse actuellement les 300 000 par an !). La Fondation Abbé Pierre préconise un million de construction par an. La gauche réclame une politique de l’Etat volontariste avec des constructions de logements sociaux, le gouvernement préfère développer l’accession à la propriété.

Ce débat idéologique inutile se heurte à une réalité : la pénurie de foncier. Aucune politique, ni libérale, ni volontaire, ne pourra la résorber. Ce manque de terrains à une conséquence redoutable pour toutes les politiques du logement : elle accroît les prix de manière vertigineuse.

Nos contemporains, comme les hommes politiques qui les gouvernent, n’ont pas perçu que, petit à petit, la très grande majorité des terrains en agglomération ont été occupés et urbanisés. Les « miettes » restantes sont donc rares et convoitées. L’étalement urbain a renforcé le phénomène en créant un effet centre-périphérie qui disqualifie les plus pauvres, dans l’obligation de s’éloigner des zones centrales.

Ce phénomène doit être admis par les responsables et les chercheurs si on veut envisager des solutions. Celles-ci devront être innovantes. Elles mériteront aussi des politiques volontaristes mais qui ne pourront plus reposer sur des réglementations sans cesse contournées ou de l’investissement public irréaliste en raison de l’endettement de tous les acteurs (publics comme privés).

Que faire alors ? Voici quelques pistes.

- Travailler sur la densification de l’existant. Puisqu’il n’existe plus de foncier disponible, alors il faut augmenter la densité dans les zones déjà habitées. On agira sur les bâtiments existants en les reconstruisant avec davantage de hauteur et d’étages.

- Il faut aussi agir sur l’habitat insalubre ou inoccupé en poussant les acteurs du secteur à (ré)agir.

Par ces moyens, on limitera la pression foncière et, par conséquent, les prix de l’immobilier. Cela redonnera de nouveaux leviers d’actions pour les différents acteurs du secteur, publics et privés.

Mais quels outils concrets la puissance publique pourra-t-elle utiliser pour mettre en place cette politique ?

On connaît l’outil du coefficient d’occupation du sol (COS) qui permet, dans le Plan local d’urbanisme, d’exiger une densité minimale lors de la délivrance d’un permis de construire. Mais il ne peut agir que lors d’une nouvelle construction, ce qui en fait un outil désavantagé par son inertie.

On peut en envisager d’autres. L’outil fiscal mérite d’être utilisé : la taxe foncière présente un fort intérêt, surtout si on l’utilise comme un levier incitatif.

Plusieurs pistes, que l’on pourra moduler et utiliser de manière différenciée :

- Augmenter fortement la taxe foncière, mais de manière progressive, pour encourager les propriétaires à louer les appartements vacants. On pourrait consacrer l’argent récolté au financement de logements sociaux.

- Différencier la taxe foncière selon la catégorie énergétique du logement. Cela poussera les propriétaires à rénover leurs logements. On aidera au financement de ces rénovations en utilisant pour cela le produit de cette augmentation de la taxe foncière.

- Différencier la taxe foncière selon la densité, le COS, du logement. En favorisant les logements à étages, on contribuera à diminuer la pression foncière. On pourra, là-aussi, récupérer la contribution des propriétaires pour financer les rénovations de logement.

Une fiscalité innovante, c’est l’utilisation, par les pouvoirs publics, d’un levier original et efficace, c’est la mise en place de politiques publiques utilisant l’incitation de préférence à la coercition. C’est la volonté aussi de financer ces actions sans dépendre d’acteurs privés cherchant prioritairement la rentabilité, mais aussi sans utiliser des finances publiques déjà fragilisées. c’est l’utilisation de l’encouragement responsable et de l’incitation ferme mais souple pour mettre en mouvement les différents acteurs concernés.

D’autres pistes et solutions :

- Une contribution incitative pour la rénovation des logements anciens

- L’élévation des immeubles, une stratégie urbanistique efficace

- Comment rénover les grands ensembles ? Quelques propositions

Mots-clés : Urbanisme | Logement | Ville
COMMENTAIRES ( 10 )
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  • Incroyable ! Encore une fois, un bel article de qualité, je vais rajouter votre site à mes favoris ! En tout cas ça fait vraiment du bien de vous lire !

    Juliette de Rénovation Alsace

    4.06 à 11h42 - Répondre - Alerter
  • Il y a plusieurs problèmes.
    Le propriètaire n’est pas encouragé à louer entre les taxes foncières, les travaux réguliers d’entretien , l’assurance, la taxe d habitation pour les meublés, l’imposition sur ses revenus locatifs, les normes, et les procédures pour loyers impayés ; Alors (c’est mon cas et celui de mes proches) on laisse le bien inoccupé avec un foncier bas et sans soucis. Le dernier locataire nous doit la somme de 400 000 francs !!!! 5 ans de procédure !!!! Mais je vous rassure on a du payer le foncier en conséquences et ce locataire a m^me fait Appel (pour gagner du temps)...insolvable il a fallu payer ses frais au tribunal soit 7000 francs !
    Actuellement j’ai 180 m2 de locaux vacants et depuis deux ans je me bats pour faire 4 logements et bien refus ! Pourquoi parce qu il faut des PARKINGs à ces logements !Mais il faut savoir que devant ce batiment il y a une bande d’espaces verts de 6m sur 20 m sans un arbre ou une fleurs . Le Maire a compris l illogisme de cet aménagement et a essayé de parler en ma faveur mais la communauté des commune ne veut rien entendre. Donc moins 4 logements sur la commune, moins de taxes foncières pour un Etat endetté, un batiment vacant et un espace vert dont tous les voisins n ont que faire ! Je vous rassure , mes proches sont dans des situations similaires
    Que dois je faire ?

    28.07 à 21h05 - Répondre - Alerter
  • OUI - tout le monde a raison : il faut tout faire.

    Néanmoins, à force d’attendre les solutions qui doivent venir d’en haut, on ne fait que générer de la frustration et du découragement.

    Revue de quelques solutions qu’il est possible de mettre sur pied dès demain :
    - OK avec le DAL, c’est "Facile" d’investir des bâtiments inocuppés et des les donner à titre précaire à certaines familles. Encore faut-il le faire régulièrement et massivement et ne pas se limiter à qques opérations coup de poing devant les caméras de TV.
    - La population France augmente et la taille des ménages diminue : cela signifie qu’une masse importante de logements sont sur-dimensionnés par rapport à leur usagers. pourquoi ne pas accueillir une personne en plus chez soi, à titre temporaire, ou, mieux, permanent, contre rétribution. Cela recrée d lien social et permet d’éviter de construire de nouveaux logements en périphérie alors que les existants sont peut-être forts bien positionnés.
    - La proposition de rodrigue de monter en hauteur en rajoutant 1 étage aux bâtiments existants tient la route, mais surtout et essentiellement dans les zones urbanisées, sur des bâtiment sà toits plats (pour les coûts) et avec des structures légères qu’il faut encore concevoir. L’idée est bonne
    - enfin, s’il faut ajouter des logements aux existants, autant travailler sur des structures légères, portatives, mobiles et économes en ressources à leur fabrication. La porte est ouverte pour créer le logement de demain : sortons du paradigme de toujours plus de m2 pour moins de personnes. Le monde de demain sera un monde de conflits pour l’accès à des biens rares, les logements vivents 100 ans environ - dans 100 ans, le monde aura fondamentalement changé —> an-ti-ci-pons !

    6.02 à 22h49 - Répondre - Alerter
  • Et contrôler fortement les résidences secondaires et autres pieds-à-terre, c’est inenvisageable ?

    6.02 à 02h28 - Répondre - Alerter
  • Pour des idées un peu plus réfléchies sur les problèmes du logement et de ses causes, je conseille à tous la lecture du blog de Seb Musset :

    http://sebmusset.blogspot.com/2011/...

    4.02 à 11h57 - Répondre - Alerter
    • Des idées plus réfléchies ?
      Le blog de Seb Musset ne fait que reprendre, avec vigueur, l’argumentation de Droit au Logement :
      La politique de promotion de l’accession à la propriété est un erreur, il faut remplir les logements vacants.

      Pas sûr que cela suffise. Il faudrait surtout sortir de l’argumentation : il faut faire ceci et cela ... comme si les hommes politiques pouvaient d’un coup de baguette magique régler les problèmes.
      La vraie question est : quels outils CONCRETS pouvons-nous inventer pour régler le problème ?
      L’usage de l’outil taxe foncière pour valoriser les comportements vertueux et punir les comportements égoïstes me semble intéressante.
      Je retiens l’idée d’utiliser aussi comme variable d’ajustement de la taxe foncière, le nombre d’habitants du logement par mètre carré.

      4.02 à 13h20 - Répondre - Alerter
  • Le problème est évidement plus complexe que ça : le manque de logement n’est plus (à part dans les métropoles) le problème d’avoir un toit, mais bien d’avoir un logement adapté. L’évolution sociologique français est pour cela très parlant : le nombre de personne par logement est en baisse constante depuis les 30 Glorieuses

    http://www.insee.fr/fr/themes/docum...

    et cela va continuer, d’où le problème actuel de manque de logements adaptés aux besoins.

    Les solutions avancées ici sont intéressantes, mais je crois qu’il faudrait aller encore plus loin, c’est à dire adapter la taxe foncière à l’usage du logement. Exemple, un foyer de 2 personnes dans un 110m2 au centre de Paris paye naturellement plus qu’un foyer de la même taille en province (disons Nancy, où le marché du logement n’est pas super tendu). Selon moi, le premier foyer devrait être surimposé, puisqu’ils habitent dans un territoire en très forte tension en "gaspillant" du m2 habitable. Mécaniquement les logements sous-occupés se libèreraient ou seraient transformés en 2 entités plus petites, habitable par ce foyer et disons, un étudiant.

    4.02 à 11h51 - Répondre - Alerter
  • Il y a peu de temps de cela j’ai découvert qu’un tout niveau lotissement était en train d’éclore prés de chez mes parents.
    Je me demandais d’ou pouvait venir tous ces gens.
    Dans l’article, on parle de 300 000 nouveaux logements par an. En admettant une moyenne mettons de 2.5 habitants par logement, ca veut quand meme dire 750000 nouvelles personnes logées alors que suivant l’article http://fr.wikipedia.org/wiki/D%C3%A..., la population francaise n’a augmenté que de 358 000 habitants l’an dernier.

    Je me demande si le probleme est vraiment que l’on ne construit pas assez vite des logements et pas plutot que l’on en laisse plein devenir petit à petit inhabitable et aussi qu’en moyenne chaque habitant a tendance à étendre sa surface habitable.

    4.02 à 09h50 - Répondre - Alerter
  • Bien évidemment le problème est plus compliqué que cela ! On a écris des livres sur cette question !
    Mon propos est plutôt de mettre l’accent sur le problème spatial du logement. Les analystes économiques minimise ce problème et ne cherchent des solutions que dans les outils économiques. Quant au monde associatif qui lutte contre le mal logement, elle ne se rend pas compte du problème : où construire 1 million de logement en ville ? En comblant la Seine à Paris et le Vieux Port à Marseille ?
    Les tours ne sont pas une solution. Nous sommes d’accord.
    Je préconise pour ma part la rénovation des immeubles existants et leurs élévations, avec des méthodes écologiques bien sûr.
    Lire à ce propos mes deux derniers articles consacrés à cette question :
    L’élévation des immeubles, une stratégie urbanistique efficace
    La transformation d’un immeuble haussmanien à Paris. une méthode de relance économique

    4.02 à 06h16 - Répondre - Alerter
  • Le problème est beaucoup plus compliqué que cela. L’urbanisation galopante est un fléau pour la biodiversité (il faudrait même commencer à déconstruire), construire en hauteur n’est pas faisable de manière écologique (la légende urbaine des gratte-ciel écolos du WWF), densifier alors que les gens sont déjà entassés les uns sur les autres (c’est aussi une manière les rendre entièrement dépendant de la société et de les condamner à la pauvreté avec la crise pétrolière qui arrive), la "récupération" des logements vides est une goutte d’eau, ...
    Chiffres de l’Insee : 2009 + 350.000 français, 2010 +358.000 français, la France n’arrive même pas à avoir une démographie stable, comment voulez-vous résoudre la crise du logement et diminuer la pauvreté dans ces conditions...

    3.02 à 15h45 - Répondre - Alerter
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A PROPOS

Principal de collège, agrégé d’histoire-géographie, j’ai été, dans une autre vie, technicien forestier à l’Office national des forêts et j’ai travaillé en Afrique sahélienne.

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