Pourquoi les loyers augmentent-ils régulièrement ? Qui décide de ces hausses ? Réponse : le mystérieux indice de référence du logement (IRL). Décryptage.

Chaque année, c’est le même rituel pour la plupart des 4,8 millions de locataires du secteur privé français. En guise d’anniversaire de la signature de leur bail, ils reçoivent une missive leur indiquant que « conformément à l’indice Insee de référence des loyers », leur dépense mensuelle va augmenter de quelques petits (ou gros) euros. La faute à la Chine, qui accapare les matières premières, disent certains. Au marché qui est saturé, affirment les autres.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

Sous ce nom se cache un indicateur qui permet d’observer la variation des loyers et de réévaluer ces derniers année après année. L’IRL a été mis en place le 18 janvier 2006, mais la date de référence appelée « base 100 » retenue pour son calcul correspond au niveau des loyers du deuxième trimestre 2004. Aujourd’hui, l’indice, qui a n’a jamais cessé d’augmenter depuis trois ans s’élève à 107,13. Le loyer du studio dans lequel vous cohabitez avec votre tante Hortense pendant la durée de vos études a ainsi progressé de 3,23 % sur la seule année écoulée, ou 7,13 % sur trois ans.

Pour concocter cet IRL, les statisticiens de l’Insee « versent » 60 % d’indice des prix à la consommation dans leur cocktail, y ajoutent 20 % d’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration (IPEA) et arrosent de 20 % de l’indétrônable ICC.

Avant la création de l’IRL, les augmentations de loyer n’étaient basées que sur l’indice du coût de la construction (ICC), créé pour sa part en 1953. Mais l’ICC était instable. Pour Geneviève Prandi, directrice des études économiques à l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Ocap), « la création de l’IRL a remis de l’ordre dans la maison. On marchait un peu sur la tête, estime la spécialiste, d’ailleurs beaucoup de propriétaires n’osaient plus répercuter au maximum les hausses répétées – jusqu’à 10 % d’augmentation certains trimestres – de l’ancien indicateur sur les loyers. »

La faute à la Chine ?

Ce dernier indicateur reflète finalement ce que coûte la construction d’un logement. A L’Insee, on précise d’ailleurs que « pour le calculer, il faut littéralement désosser un appartement ». Depuis les portes, jusqu’aux fenêtres en passant par le m3 de béton. Le prix d’une tonne de béton armé à Pékin aurait-il une influence sur le tarif de location d’un dupleix dans le quartier du Panier à Marseille ? « Oui naturellement, répond Geneviève Prandi, car l’indice subit en direct les fluctuations mondiales du prix des matières premières, comme l’acier par exemple ». Même si elle n’est pas la seule en cause, la Chine, en très forte croissance économique – 10,7 % en 2006 –, fait grimper la demande de ces matières premières. Et plus la demande est forte, plus un produit coûte cher.

Pour autant, si les loyers grimpent, ce n’est pas seulement en raison de la frénésie économique de nos cousins chinois. La responsabilité incombe aussi à l’état du marché immobilier hexagonal. Une étude menée en 2006 par l’université Paris-Dauphine faisait état pour les prochaines années d’un « besoin de construction de 500 000 logements par an ». Un rythme difficile à tenir. Pénurie de logements, marges croissantes des constructeurs... les causes de l’inflation des loyers sont multiples. Par ailleurs, depuis que l’indice de référence des loyers a remplacé l’ICC, les fluctuations des prix à la consommation et des travaux d’entretien comme la plomberie entrent directement dans le calcul de l’indicateur. Inutile, donc, de pester uniquement contre les Chinois quand le loyer augmente de 2 % par an.

Les locataires y ont-ils gagné ?

En fait, indique Laurence Bloch, experte à l’Insee, « le fait d’avoir introduit dans le calcul de l’indice de référence des loyers d’autres variables a finalement permis de lisser son évolution ». Pour Geneviève Prandi, « le locataire est donc forcément gagnant ». Au troisième trimestre 2006, l’ICC avait par exemple grimpé de 6,83 % par rapport à l’année précédente, quand l’IRL n’avait lui progressé que de 3,19 %.

Le site de l’Insee