2005 : On remet le couvert ?

Votre article sur l’état du marché immobilier 2005 : On remet le couvert ? me fait vivement réagir. En effet, si on fait attention aux intervenants que vous citez on sait déjà que le débat ne sera pas contradictoire. M Mouillard, que certains appellent le "porte-parole de la FNAIM", M Pallaincourt président de cette même fédération et M. Pigeon de la fédération nationale des promoteurs et des constructeurs sont des personnes qui n’ont bien entendu aucun intérêt à ce que le marché de l’immobilier s’écroule. Pourtant ; d’autres voix s’élèvent actuellement pour mettre en garde les futurs accédants à la propriété sur les dangers qu’ils courent face à une possible baisse du marché (et je ne parle pas de krach). Je cite parmi les plus connus les économistes J. Friggit et M. Touati qu’on ne pourra pas suspecter de partialité. Je ne vous demande pas de prendre parti sur la question de savoir si il y aura à nouveau une chute du marché immobilier mais au moins de donner à vos lecteurs les moyens de se faire leur opinion en connaissant tous les éléments du problème. Ou alors, peut-être faudrait-il appeler cet article un publi-reportage ?

A quoi sert-il de décrire avec soin les mécanismes de la crise de 1991 si on est incapable de se rendre compte qu’à nouveau le marché immobilier marche sur la tête. Quand M Mouillart dit qu’il n’y a pas de spéculation en 2005, il se trompe. C’est la nature des spéculateurs qui a changé : ce ne sont plus les professionnels qui spéculent (moins en tout cas) mais beaucoup de particuliers qui espèrent faire la culbute en vendant leurs quelques logements. A moins qu’ils ne veuillent récupérer leurs pertes en bourse consécutives à l’éclatement de la "bulle Internet" de 2000 (tient... encore une bulle ?). Spéculation il y a eu, spéculation il y a encore.

1er.12 à 10h07 - Répondre - Alerter

Bonjour TE,

Je voudrais pointer sur une contradiction qui me saute aux yeux en lisant votre dossier sur l’immobilier : dans la 1ere partie le journaliste décrédibilise tous les observateurs de l’époque 91 (qui n’ont pas vu la crise arriver), donc quand il cite les observateurs d’aujourd’hui dans la 2e partie, on a du mal à le croire. Bizarre que le journaliste ait l’air si d’accord avec eux, il se contredit en quelque sorte. Surtout qu’il s’agit des observateurs qui défendront l’absence de bulle contre vents et marées (c’est dans leur intérêt) !

Ma vision de la situation actuelle : on a bien une bulle immobilière, même si elle n’est pas provoquée par les marchands de biens. Que s’est il passé ? Entre 91 et 97 les prix immobiliers baissaient, donc beaucoup remettaient à plus tard leur achat ("en attendant 1 an de plus on économiera plus que le loyer annuel !"). Dès qu’on est arrivé à un niveau de prix suffisemment faible et avec l’aide de la baisse des taux, la baisse des prix s’est arrêtée. Ceux qui attendaient, ont commencé à acheter, d’où le début d’une hausse. Et qui s’entretient d’elle même : la demande reprend. D’abord achètent les plus malins, qui ont attendu le bas du cycle. Ensuite les autres : parce que l’immobilier leur semble l’investissement le plus facile et rentable : +15%/an (eh oui, on oublie vite que ça peut baisser !). On achète aussi par peur de ne plus pouvoir se loger plus tard (je vois souvent dans la presse que "Paris est l’une des capitales les moins chères de l’Europe ce qui ne durera pas". Alors que après Londres c’est la ville la plus chère, cf rapport de la Commission Européenne !). Donc la baisse des taux dans un contexte de prix relativement bas n’a été qu’un élément déclencheur d’un cycle de hausse. Et pas besoin de spéculateurs professionnels pour ça, il s’agit de demande privée !
Mais aujourd’hui on est arrivé à un niveau insupportable en termes de solvabilité des acheteurs. Prix très hauts, taux qui commencent à monter - on va avoir exactement l’inverse de la situation en 98. Et qui conduira au résultat inverse - à la baisse des prix.

Je me demande si ceux qui achètent plutôt que louer à Paris savent utiliser leur calculette. Un primo-accédant sans apport personnel, se rend-il compte qu’actuellement il s’endette à 30ans en payant 40% de plus que son loyer pour être propriétaire plutôt que locataire ? Et s’il veut payer le même montant que le loyer pour la même surface, il serait obligé de prendre un crédit sur 100ans (heureusement impossible). Avec tous les risques et le manque de flexibilité quand on est propriétaire. C’est irrationnel, sauf si l’on pense qu’on est en train d’acheter un actif qui va toujours s’apprecier de 10%/an. Une correction est donc nécessaire pour sortir de cette situation absurde (ou alors une forte augmentation des loyers, peu crédible).

Enfin, s’il y a une pénurie structurelle de logements (j’ai du mal à y croire parce que les loyers baissent) elle existerait parce qu’en bas du cycle (prix bas) on a construit peu, c’était moins rentable. En 2005, en haut du cycle, on construit le plus de logements que n’importe quelle année depuis 20ans ! Alors que les vrais besoins supplémentaires par an n’ont pas augmenté. Le boom de construction actuel sera à la source d’une crise à venir bientôt. La province et la banlieue parisienne seront innondées de "de Robien". Quant à Paris, avec le vieillissement de la population il perd ses habitants (les retraités préfèrent le Sud). Donc la demande structurelle ne justifiera pas de hausse de prix, seulement une baisse.

Je vous remercie quand même pour vote esprit critique, caractéristique du journal, et qui vous amène à parler de la précédente crise immobilière. Et je suis deçu de ne pas voir assez d’avis de spécialistes mieux argumentés que ceux des banquiers, notaires et agents immobiliers plus M. Mouillart (l’un des rares économistes à se ranger du côté des 3 premiers). Le journal The Economist me paraît une référence économique bien plus sérieuse que la FNAIM !

Avec respect

2.12 à 00h57 - Répondre - Alerter

Bonjour,

quelle déception à la lecture de cet article !
autant le premier avait un réél intérêt et témoignait d’un bon travail journalistique (rappeler que l’immobilier, ca peut baisser), autant celui ci est bien tiède et relève presque du communiqué de presse de la FNAIM

Juste quelques éléments "critiques"
 l’article est très (trop) court et, en plus, traite sur le même plan immobilier d’habitation (les 2 premiers paragraphes) et immobilier d’entreprise (3eme paragraphe), marchés très différents, qui ne sont pas comparables.
 il donne la parole à des "experts" qui sont totalement juge et partie dans ce dossier : M. Pallaincourt et Pigeon sont à la tête d’organismes professionnels, dont le métier est précisemment de représenter les intérêts de leur adhérents. On ne peut rien attendre d’autre de leur part qu’un "ne vous inquiétez pas, tout va bien, tout est normal".
 Aucun élément ne vient contre balancer les arguments de nos "experts", il abonde même carrément dans leur sens !
A la lecture de cet article dont le titre est quand même "2005 on remet le couvert", on ne peut que répondre non... & foncer dans une agence FNAIM pour vite acheter ?.

Il existe actuellement sur le web des dizaines de blog sur le thème de la bulle immobilière (en France, mais aussi en UK, en Espagne, aux USA, en Irlande ...)
Forcément partiaux (il défende une thèse et une seule), parfois excessif,s ils ont le mérite de mettre en avant des arguments souvent censés qui ne seront jamais présentés par les pseudo spécialistes de la FNAIM !

Je vous conseille celui, bien connu, de JM Pouré www.bulle-immobiliere.org
surtout imprimer son "étude" mythe et croyance de l’immobilier (+140 pages quand même) :souvent excessive, parfois trop donneuse de leçon, il n’en reste pas moins que les analyses proposées sont recevables et argumentées.

Voir en ligne : Bulle immobilière

3.12 à 14h33 - Répondre - Alerter