Immobilier : en attendant l’effritement...

Une file d’attente de cinquante personnes bardées de feuilles de salaire, postulant pour un misérable 25 mètres carrés, avec pour unique ouverture sur l’extérieur une fenêtre de 50 cm de large. Le tout, pour 600 euros ! Dans les grandes villes, se loger, décemment et à prix modeste, est devenu une gageure. Cette dérive du marché de la location trouve sa source sur le marché de l’acquisition. Un appartement acheté 150.000 euros en 1996 en vaut aujourd’hui quasiment le double.

La faute aux célibataires

Comment expliquer un tel phénomène ? Essentiellement par l’explosion de la demande, moteur de l’envolée des prix. Il y a d’abord un facteur démographique. En l’espace de trente ans, le nombre de personnes vivant seules a doublé. Les jeunes restent célibataires plus longtemps et avec l’augmentation de l’espérance de vie, les personnes âgées occupent leur logement quelques années supplémentaires. Ensuite, le niveau des taux de crédits immobiliers est historiquement bas. Ils oscillent entre 4 et 5% depuis plusieurs mois, alors qu’ils dépassaient les 10% dans les années 90. Les banques ont elles-mêmes sensiblement allongé la durée des prêts. Ainsi, de nombreux ménages ont pu s’acheter, "sans apport", un appartement ou une maison, en s’endettant sur vingt-cinq ans contre quinze habituellement.

Des WC à 8000 euros

Or, parallèlement, le parc immobilier français reste sous-développé. Il manquerait 600.000 logements. L’écart s’est donc creusé entre l’offre immobilière et la demande, et les prix ont augmenté en conséquence. Plus 14,2% en 2003, après une hausse de 9,2% l’année prédécente. En l’espace de cinq ans, le marché de l’ancien a gagné plus de 59%. Le prix du mètre carré s’affiche aujourd’hui à 1853 euros, en moyenne. A Paris, il faut même compter plus de 4000 euros. A ce prix-là, des toilettes d’à peine deux mètres carrés reviennent à prix d’or !

La bulle ? Connais pas !

Cette situation est-elle bien rationnelle ? Le marché de l’immobilier serait-il encore une fois tombé aux mains de spéculateurs ? Contrairement au début des années 90, ce n’est pas le cas, affirment en chœur les professionnels. A l’époque, des "marchands de biens" avaient fait grimper les prix, en spéculant sur le moindre mètre carré disponible. "Aujourd’hui, même si les prix sont très élevés, ils ne sont pas surévalués. Il n’y a donc pas de bulle à proprement parler", estime Laure Maillard, économiste chez CDC Ixis. Pour Jean-François Buet, le président par intérim de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), il s’agit d’un simple rééquilibrage : "Quand la bourse est basse, les investisseurs se tournent vers l’immobilier. C’est un phénomène classique".

Essoufflement, réajustement, tassement...

Mais alors, les prix vont-ils poursuivre leur envolée ? Probablement pas. Déjà, les premiers signes d’essoufflement sont perceptibles. Pour la première fois en six ans, les ventes ont reculé, en 2003, de 2%. Conséquence : sur le marché de la location, certaines agences procèdent même à des "réajustements". "Si un appartement ne part pas dans les deux mois, il nous arrive de demander au propriétaire de revoir son loyer, de 1000 à 900 euros par exemple", explique Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint du groupe Foncia. Pour l’instant, les professionnels sont unanimes : d’ici le mois de septembre, il ne devrait pas y avoir d’effondrement des prix. Seulement un "tassement".

... et retournement

Mais pour Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Nanterre, il faut rester vigilant. Car "une fois l’été passé, nous toucherons la fin d’un cycle et il pourrait y avoir un retournement". Si les prix se maintiennent à ce niveau, alors que les taux d’intérêt sont déjà repartis à la hausse, les banques pourraient prêter plus difficilement pour éviter de prendre des risques. Cette éventuelle "contraction" de l’offre de crédit découragerait à son tour des candidats à l’achat, provoquant une baisse soudaine de la demande et des transactions. Donc des prix. Mais jusqu’ici, tout va bien.